轉(zhuǎn)載自央廣網(wǎng)
目前國(guó)內(nèi)有兩批11只公募REITs成功上市，一方面公募REITs可以為優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供融資支持，另一方面公募REITs可以為投資者的資產(chǎn)配置提供多元選擇，因此公募REITs近期受到了投資者的熱捧，但“熱捧”的背后風(fēng)險(xiǎn)正在累積，且不可忽視。
公募REITs區(qū)別于傳統(tǒng)股票、債券等金融工具，其屬于另類金融產(chǎn)品。公募REITs的底層資產(chǎn)復(fù)雜，可分配現(xiàn)金流不僅取決于項(xiàng)目本身，也取決于“好的管理人”對(duì)“好的資產(chǎn)”的“好的運(yùn)營(yíng)”。
公募REITs對(duì)于基金管理人的管理能力有著很高的要求，不同資產(chǎn)類型的公募REITs的運(yùn)作也有著顯著差別。公募REITs涉及的資產(chǎn)類型較多，運(yùn)營(yíng)期限較長(zhǎng)，對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)，如市政工程、高速公路等，以固定收費(fèi)為主要收入來源，需要重點(diǎn)研究收費(fèi)機(jī)制、區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素；對(duì)于產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流中心、數(shù)據(jù)中心等，以租金為主要收入來源，需要重點(diǎn)研究資產(chǎn)區(qū)位、租金水平、空置率等因素。
可見，選擇一個(gè)“好的公募REITs”，既要注重選資產(chǎn)，也要注重選管理人。研究公募REITs不僅要像選擇股票一樣，對(duì)底層資產(chǎn)所處的行業(yè)、盈利能力、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等進(jìn)行研究，還要對(duì)基金管理人和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的管理能力等方面有一定的了解，這對(duì)于普通投資者而言是有一定“門檻”的。
今年以來，與A股市場(chǎng)的顯著回調(diào)不同，11只上市公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格均有所上漲，最大漲幅甚至超過20%。在較大的漲幅背后，其實(shí)隱藏著一定風(fēng)險(xiǎn)。
? 首先，國(guó)內(nèi)公募 REITs 市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，目前上市的公募REITs存在大量限售期內(nèi)的機(jī)構(gòu)持倉，流通盤的占比不高。較少的流動(dòng)性就導(dǎo)致公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)并不充分，在少量資金推動(dòng)下，交易價(jià)格并不能真實(shí)反應(yīng)價(jià)值的增加。未來隨著限售到期，流動(dòng)性盤增加，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格或向價(jià)值回歸，存在著大幅調(diào)整的可能性。
? 其次，目前僅有11只公募 REITs上市，未來隨著國(guó)內(nèi)公募 REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，現(xiàn)有公募 REITs的稀缺性會(huì)下降，資金給予其的“溢價(jià)”也會(huì)減少。2021年12月29日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，共同解決項(xiàng)目推進(jìn)中存在的問題。《通知》專門提到，在依法合規(guī)的前提下，將加快辦理項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，落實(shí)各項(xiàng)發(fā)行條件。未來會(huì)有越來越多的公募 REITs發(fā)行、上市，投資者的選擇會(huì)更為豐富，而現(xiàn)有公募 REITs的“溢價(jià)”也可能大幅減少。
? 此外，部分公募 REITs 的底層資產(chǎn)也面臨供給過剩，競(jìng)爭(zhēng)力下降等使得價(jià)值下降的潛在不利因素。在二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格暴漲之后，投資者追高買入公募 REITs可能面臨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格“回歸”價(jià)值、“溢價(jià)”下滑和資產(chǎn)價(jià)值下降的三重風(fēng)險(xiǎn)。
順勢(shì)而為易，逆勢(shì)而為難，投資者在價(jià)格上漲時(shí)往往選擇追漲，而下跌時(shí)往往選擇殺跌，這是要盡力避免的。在公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格大漲后，我們不僅要看到公募REITs未來巨大的發(fā)展機(jī)遇，更要看到其短期價(jià)格偏離價(jià)值所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。我們要避免追漲殺跌，在審慎的基礎(chǔ)上，從長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的角度，考慮自身資金期限，風(fēng)險(xiǎn)收益要求等因素，理性的對(duì)公募REITs進(jìn)行投資。
本文轉(zhuǎn)載自央廣網(wǎng)，原文刊發(fā)時(shí)間為1月24日。
了解更多
投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金投資需謹(jǐn)慎。
在投資前請(qǐng)投資者認(rèn)真閱讀《基金合同》《招募說明書》等法律文件?；饍糁悼赡艿陀诔跏济嬷?，有可能出現(xiàn)虧損?；鸸芾砣顺兄Z以誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)的原則管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，但不保證一定盈利，也不保證最低收益，過往業(yè)績(jī)及其凈值高低并不預(yù)示未來業(yè)績(jī)表現(xiàn)。其他基金的業(yè)績(jī)不構(gòu)成對(duì)本基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證。
以上信息僅供參考，如需購買相關(guān)基金產(chǎn)品,請(qǐng)您關(guān)注投資者適當(dāng)性管理相關(guān)規(guī)定、提前做好風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，并根據(jù)您自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力購買與之相匹配的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的基金產(chǎn)品。
