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即將限售解禁的公募REITs，買了、想買的都看這里！

2022-06-15

翻看公募REITs日歷的“去年今日”， 發(fā)現(xiàn)我國首批上市的9只公募REITs產(chǎn)品即將迎來上市一周年 ，與此同時，首發(fā)中其他專業(yè)機構(gòu)投資者持有份額鎖定期也將滿12個月， 會于6月21日（下周二）迎來限售份額的解禁并上市流通 ，對此，一直沒有機會上車的客官會問現(xiàn)在是不是入場好時機？而持有公募REITs的客官則會問，我是不是該先減持？富二今天就給大家好好說說關(guān)于公募REITs的解禁。

首批公募REITs在首發(fā)時投資者由戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者構(gòu)成，其中戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方及其他專業(yè)機構(gòu)投資者。 而此次即將解限的份額持有人，是公募REITs投資者中的其他專業(yè)機構(gòu)投資者。 限售份額的解禁將帶來場內(nèi)流通份額的增加，也會對公募REITs二級市場的價格造成一定波動，對此會有哪些變化值得關(guān)注？

流通盤擴一倍，利于增加場內(nèi)流動性

近期，首批9只產(chǎn)品的基金管理人都陸續(xù)發(fā)布了限售解禁公告。從全市場來看， 首批9只公募REITs共計有21.92億份基金份額即將迎來解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占流通盤規(guī)模的108% ，解禁規(guī)模超過現(xiàn)有流通盤的一倍。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，基金總份額共5億份。按照基金合同約定，原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團持有51%的基金份額，其他專業(yè)機構(gòu)投資者持有25%的基金份額。因此，本次富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬解限份額為基金總份額的25%，即1.25億份。解禁后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的流通盤規(guī)模將達到基金份額的49%，共計2.45億份。

限售份額解禁釋放了部分交易份額，有利于促進公募REITs市場的成交活躍和場內(nèi)流動性 ，也有業(yè)內(nèi)人士表示：“由于首批公募REITs首發(fā)時戰(zhàn)略投資者的配售占比較高，客觀上導致本次解禁后公募REITs的流通份額與初始流通份額相當，但總體來看，解禁后公募REITs總流通市值仍然不大?！?/span>

二級市場價格承壓，警惕“追漲殺跌”

限售份額解禁帶來的流通盤規(guī)模增加，會導致公募REITs二級市場的價格被“稀釋”。

中金公司認為，盈利與估值更高的項目被減持的可能性更大。 部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持 ，此角度下前期盈利更高的項目被減持的可能性更大， 投資者應注意解禁后因流通份額增加導致的價格下跌的風險 。

但是，公募REITs因其底層項目現(xiàn)金流較穩(wěn)定、風險收益特征適中等也適合長期持有，因此長期配置型投資者繼續(xù)持有REITs份額的可能性較大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財、券商資金， 險資和集團、企業(yè)、股權(quán)投資的長期配置傾向更強 ，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，保險和集團、企業(yè)、股權(quán)投資者持有的分占解禁總量的比例為39%，對二級市場價格或有一定支撐。

從近期市場表現(xiàn)來看，9只公募REITs的價格和成交量都有所回落，說明市場對于REITs解禁的影響保持謹慎態(tài)度。中金公司研究顯示，面對短期的市場波動，借鑒股市經(jīng)驗解禁前大約10個交易日內(nèi)解禁股的超額收益較低，而解禁后實際減持對超額收益影響相對較小，說明解禁前減持預期對二級市場價格影響大于后續(xù)實際減持的影響。 因此，提醒各位客官要審慎對待解禁帶來的二級市場的價格波動，切勿“追漲殺跌”。

“高溢價”回落，價格或趨于理性

要說之前公募REITs有多火爆，除了發(fā)售時的萬元申購到手也就百元的“物以稀為貴”，還有吸引人的“高溢價”。Wind數(shù)據(jù)顯示，到今年2月高點，最多的產(chǎn)品漲幅超過一倍。 而隨著解禁日的臨近，多家公募REITs在二級市場的溢價率，從今年2月高點紛紛回落到低位 ，截至6月13日，12只公募REITs的平均溢價率為20.82%， 比2月中旬的平均溢價率高點已經(jīng)回落超30% 。以富國首創(chuàng)水務(wù)為例，溢價率從年內(nèi)高點98.14%回落至43.47%。

數(shù)據(jù)來源：wind

要說公募REITs高溢價的原因主要有兩點，一是由于我國公募REITs剛起步，可投項目較少；二是因為投資者對于公募REITs的理解不夠深刻，存在不理性炒作行為。追本溯源， 公募REITs收益來源主要是其底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，產(chǎn)權(quán)類的項目還包括可能的資產(chǎn)增值收益 。因此，長期而言REITs的二級市場價格應該 圍繞底層資產(chǎn)的估值波動 ，隨著解禁倒計時，公募REITs的 溢價回落可以使得價格更趨近其內(nèi)在價值，是市場逐漸趨于理性的體現(xiàn) 。

為此也提醒大家，如果前期還沒有機會“上車”的客官也不可盲目入場。業(yè)內(nèi)人士表示： “短期二級市場價格的下降也會提升REITs的凈現(xiàn)金分派率、內(nèi)部收益率（IRR）等收益指標，對于理性投資人而言，可能帶來一次資產(chǎn)配置的機會。” 持有REITs的投資者可以考慮適度降低倉位，而還沒有入場的客官可以基于公募REITs的長期投資價值、理性評估自身的風險收益偏好后考慮適時入場。

“三類人群”適合關(guān)注公募REITs

那么你一定會問富二，現(xiàn)在是不是投資REITs好時機？劃重點， 理性投資公募REITs并不是簡單的價格下跌就入場，價格上漲就止盈 。無論是交易老手還是市場小白， 投資REITs都要著眼于其內(nèi)在價值 ，即考慮公募REITs底層資產(chǎn)的項目運營情況、關(guān)注管理人的管理經(jīng)驗、評估外部運營機構(gòu)的運營資質(zhì)等等。也正因為公募REITs的產(chǎn)品特性，其風險收益的定位是介于股票和債券之間，且是與股票債券低相關(guān)的投資品種。基于這兩點， 富二覺得適合三類客官關(guān)注：

1、 沒有搶到首發(fā)份額而轉(zhuǎn)戰(zhàn)二級市場的客官。 如果您看好某只公募REITs產(chǎn)品，那么可以等到二級市場價格趨于理性時，根據(jù)買入成本計算下凈現(xiàn)金分派率和內(nèi)部收益率的大小，如果這兩個收益指標符合您的風險收益預期，那么可以翻閱解禁公告，清晰了解限售解禁安排，適時布局哦。

2、資產(chǎn)配置型選手通過配置REITs平滑組合波動。 一些已經(jīng)配置了股票、債券等資產(chǎn)想要分散投資的投資者，可以在組合中適當加入與股票、債券低相關(guān)的REITs平滑波動。

3、“耐得住寂寞、看重長期發(fā)展”的投資者。 由于公募REITs底層項目有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，產(chǎn)品風險收益特征相對穩(wěn)健，適合客官根據(jù)未來項目分紅預期，合理評估其投資價值，長期持有。

公募REITs的限售份額解禁帶來的有風險也可能是機遇，有流通份額的變化也有不變的長期投資者 ，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛也表示，作為基金管理人面對限售份額解禁會做好基金的運營管理、信息披露等工作，并希望投資者正確認識公募REITs的投資價值，理性投資和交易。所以各位客官，面對解禁該怎么做您清楚了嗎？

- #日富一日 REITs -

各位客官如何看待公募REITs的份額解禁？什么時候會參與REITs的投資？歡迎客官分享自己的心得~

留言被精選且點贊數(shù)前10名的客官，富二將獎勵10元話費給到客官~！

（提示：請客官直接在本篇文章評論區(qū)留言回復哦，不要留手機號碼，獲獎后小編會在后臺通知大家的，屆時提供手機號碼即可~）

本活動截至2022年6月17日17:00結(jié)束，最終解釋權(quán)歸富國基金管理有限公司所有。

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以上信息僅供參考，如需購買相關(guān)基金產(chǎn)品,請您關(guān)注投資者適當性管理相關(guān)規(guī)定、提前做好風險測評，并根據(jù)您自身的風險承受能力購買與之相匹配的風險等級的基金產(chǎn)品。

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