回溯歷史，房地產(chǎn)和A股很多時候呈現(xiàn)出“亦步亦趨”的關系，當房地產(chǎn)銷售觸底回升時，A股市場也會觸底反彈。只是2018年以來，由于整個金融行業(yè)處在“去杠桿”的大環(huán)境里，這種關系被市場淡化。
那么，在地產(chǎn)政策頻出的當下，地產(chǎn)繼續(xù)會是A股“觸底反彈”的風向標么？
1）房地產(chǎn)的“大市值”和過去的“金融化”，兩大屬性影響著股市：房地產(chǎn)投資火熱時，宏觀經(jīng)濟較好，對應則是股市背后的企業(yè)盈利較好；兩者均受益于貨幣寬松；
2）“房住不炒”下，行業(yè)屬性轉(zhuǎn)變是趨勢，但不是一蹴而就：去金融屬性、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，降低地產(chǎn)占經(jīng)濟總值比重，這些是趨勢但需要時間；
3）本輪地產(chǎn)調(diào)整太深，滑出了正常行業(yè)的發(fā)展軌道，所以需要適度改變對地產(chǎn)的預期，使之步入平穩(wěn)發(fā)展的正常軌道，而這對于疫情沖擊中的短期經(jīng)濟，意義同樣重大；
4）地產(chǎn)數(shù)據(jù)變化成為本輪A股行情重要關注點，關注兩階段潛在機會：①“銷售底”出現(xiàn)前，“穩(wěn)地產(chǎn)”在“因城施策”中被寄予更高的靈活性，有利于提振房地產(chǎn)相關板塊情緒；②“銷售底”出現(xiàn)后，“寬信用”推動經(jīng)濟企穩(wěn)，有望帶動市場整體走向“甜點區(qū)”。
“亦步亦趨”的房地產(chǎn)與A股
回溯房地產(chǎn)和A股的歷史數(shù)據(jù)，很多時候呈現(xiàn)出“亦步亦趨”的態(tài)勢。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大比例下滑時，A股市場一般會出現(xiàn)下跌；當房地產(chǎn)銷售觸底回升時，A股市場也會觸底反彈；房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大比例上升時，A股市場也會出現(xiàn)大級別行情；
背后的原因則在于：房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化加速推進中成為中流砥柱，一方面，在整個經(jīng)濟盤子里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值占比很高，房地產(chǎn)觸底回升時，宏觀經(jīng)濟一般會企穩(wěn)回升，對應的則是股市背后的企業(yè)盈利轉(zhuǎn)好好，推動股市向好；另一方面，房地產(chǎn)過去具有較高的金融屬性，其數(shù)據(jù)的變化兌現(xiàn)了一定的政策預期，房地產(chǎn)與A股均受益于貨幣寬松。
數(shù)據(jù)來源：wind，截至2022-03-31
本輪地產(chǎn)調(diào)整太深，需要適度改變對地產(chǎn)的預期
過高依賴于房地產(chǎn)的“畸形經(jīng)濟”不利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，“房住不炒”體現(xiàn)居者有其屋的美好夙愿。房地產(chǎn)行業(yè)屬性的轉(zhuǎn)變是趨勢，但整個過程需要時間。
當前，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值在國內(nèi)的經(jīng)濟盤子里占比依然較大，當?shù)禺a(chǎn)出現(xiàn)超預期下滑時，必然會給整體經(jīng)濟帶來下行壓力。本輪地產(chǎn)調(diào)整太深，滑出了正常行業(yè)的發(fā)展軌道，所以需要適度改變對地產(chǎn)的預期，使之步入平穩(wěn)發(fā)展的正常軌道，而這對于當下疫情沖擊中的短期經(jīng)濟，意義同樣重大。
數(shù)據(jù)來源：wind，截至2022-03-31
地產(chǎn)數(shù)據(jù)變化成為本輪A股行情重要關注點，關注兩階段潛在機會
對于當前的A股市場來說，經(jīng)過1季度的調(diào)整，市場整體估值回落至中樞下方。短期市場在外部和內(nèi)部多重因素擾動下，仍在“磨底”過程中，而走出底部區(qū)域的重要信號則在于：信用擴張推動企業(yè)盈利觸底回升。
而地產(chǎn)數(shù)據(jù)的變化是一個較好的關注點，從時間先后來看，土拍數(shù)據(jù)或是最早感受到行業(yè)水溫的。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，自2月中旬以來，已有5個城市陸續(xù)完成了2022年首批集中供地土拍，從土拍熱度來看，5個城市整體熱度仍未回歸，雖較2021年第三輪收官時有所回升，但整體溢價率仍處于低位。因此，目前我們正處于“政策底”向“銷售底”的傳導過程當中，關注兩階段潛在機會：①“銷售底”出現(xiàn)前，“穩(wěn)地產(chǎn)”在“因城施策”中被寄予更高的靈活性，有利于提振房地產(chǎn)相關板塊情緒；②“銷售底”出現(xiàn)后，“寬信用”推動經(jīng)濟基本面企穩(wěn)，有望帶動市場整體走向“甜點區(qū)”。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，截至2022-03-31
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